Månedens prosjekt: Øvre Vollgate 11

Øvre Vollgate 11 er en historisk vernet kontorbygning i Anthonkvartalet i Kvadraturen. Som den nyeste rehabiliteringen i Øvre Vollgate inngår den i en helhetlig nabolagsutvikling sentralt i Oslo sentrum, der fem bygg i samme gate er transformert til en moderne og fleksibel kontorklynge. I utviklingen av Øvre Vollgate 11 er det lagt vekt på arealeffektive løsninger, delte funksjoner, fleksibilitet, ombruk og lave utslipp i drift.

Bygget består av et frontbygg fra 1919 og en bakbygning fra 1875, opprinnelig oppført som trykkeri og kontorer for Morgenbladet. I tett samarbeid med Byantikvaren har byggeier Anthon Eiendom rehabilitert eiendommen med respekt for historien, samtidig som bygget er tilpasset fremtidens behov.

Gjennom transformasjonen er bygningens karakter videreutviklet og supplert med et nytt påbygg i to etasjer, utvidet kjeller og nytt tilbygg med takterrasse mot gårdsrommet. Totalt utgjør rehabiliterte og nye arealer 4 400 kvadratmeter.

Ombruk i stor skala

Øvre Vollgate 11 er et prosjekt med høy grad av bevaring og ombruk. Bærende konstruksjoner og klimaskjerm er beholdt, de originale tregulvene er restaurert, og gamle støpejernssøyler er avdekket og tilbakeført til sitt opprinnelige uttrykk.

– Tidlig i prosjektet gjennomførte alle fag en omfattende «ombruksskattejakt». Resultatet var over 70 identifiserte ombrukselementer, tilsvarende 87 tonn materialer, hvorav 77 tonn ble ombrukt i prosjektet, forteller Fredrik Baumann, utviklingsdirektør i Anthon Eiendom.

Systemvegger i stål er ombrukt som elementer, og vinduer har fått nye isolerglass i eksisterende karm og ramme for å oppgradere energiytelsen til dagens nivå. Glassdører i stål har fått nytt liv som rekkverk mellom etasjene. Kabelkanaler og andre tekniske komponenter er også tatt vare på og gjenbrukt.

– Materialer som ikke kunne brukes videre i prosjektet, ble gitt bort til andre byggeprosjekter, levert til Gjenbruksfabrikken eller solgt videre på finn.no, sier Baumann.

Klimagassberegninger viser at den store andelen bevaring, gir om lag 60 prosent lavere utslipp fra materialer sammenlignet med referansenivå for ny kontorbygning av samme størrelse, bestående av kun nye materialer.

Fleksible livsløpsløsninger med lave utslipp

Livssyklusperspektivet gjør seg gjeldende gjennom materialbruk og utviklers vektlegging av arealenes fleksibilitet for å unngå skreddersøm for leietakere. Det betyr at leietakere må gjøre sine tilpasninger innenfor bygningens rammeverk, og at spesifikasjoner fra leietaker som ikke passer inn, må legges til side.

Toalettkjerner, ventilasjonsrom og tekniske installasjoner er plassert og utformet for å kunne bevares ved fremtidige tilpasninger. Kontoretasjene er organisert rundt et teknisk rammeverk som gjør det mulig å endre planløsninger uten å bygge om ventilasjon, elektriske føringer eller himlinger.

Spesiallagede «alt-i-ett»-flåter i himling for tekniske installasjoner følger grid-systemet, slik at belysning, akustisk demping og ventilasjon er ivaretatt innenfor ulike romsoneinndelinger. Løsningen gjør det enklere å tilpasse arealene til nye behov med minimale inngrep. Dette er et konsept som er repetert fra nabobygningen Øvre Vollgate 13.

– Det er gjennomgående valgt materialer med høy kvalitet og lang levetid. Samtidig er det lagt tydelige føringer for at innvendige overflater i minst mulig grad skal skiftes ut ved nye leietakertilpasninger. Alle plassbygde installasjoner har gjennomgående beslektet uttrykk i henhold til en formingsveileder, som muliggjør fleksibel tilpasning av framtidige endringer i leietakerinndeling, sier Baumann.

Det er også mulig å slå sammen arealer i samme etasje, mellom nabobygninger for full fleksibilitet for leietakerbehov.

Energieffektiv rehabilitering

Gjennom rehabiliteringen er byggets energibehov vesentlig redusert. Netto årlig energibehov er beregnet til 139 kWh per kvadratmeter, og levert energi er beregnet til 108 kWh per kvadratmeter. Dette gir energimerke lys grønn B etter gammel energimerkeforskrift.

Bygget er koblet til flere energikilder og har høy energifleksibilitet. En effektiv og reversibel luft-til-vann-varmepumpe plassert på taket i nabobygget Øvre Vollgate 13 sørger for energieffektiv oppvarming og kjøling gjennom året.

I energisentralen er det en undersentral som leverer varme fra Oslo Celsio varme til tappevann hele året, og en eksisterende elektrisk kjel som er bevart.

Det er også installert delmålere og energioppfølgingssystem for å sikre effektiv drift og god kontroll på energibruken.

Deling og sambruk gir arealeffektivitet

Et viktig grep i utviklingen av Anthonkvartalet har vært å flytte flere funksjoner fra de enkelte leietakerarealene til delte fellesområder mellom byggene. Byggeier Anthon Eiendom har vært pådriver i å flytte funksjoner fra leietaker til delte fellesområder med sambruk mellom flere nabobygninger.

Deling av funksjoner som treningsrom, kantine, møteromssenter, sykkelparkering, garderober, podcastrom, avfallsrom, og prosjektrom gir miljøgevinst. Tekniske løsninger som energisentral og sprinklersentral deles også mellom byggene.

– Tilbudet av aktiviteter for den enkelte blir mer mangfoldig, og det oppnås godt naboskap ved at leietakere i nabobygninger blir kjent på tvers av adresser, forteller Baumann.

Blågrønne løsninger i sentrum

Prosjektet inkluderer også tiltak for overvannshåndtering og naturmangfold. Regnbed i gårdsrommet og fordrøyningsmagasin i kjeller håndterer overvann lokalt og reduserer belastningen på det offentlige ledningsnettet.

For å fremme biologisk mangfold i området, er det plassert fuglekasser for tårnsvaler på tak. I gårdsrommet finnes typiske arter fra skogbunn som tåler lite lys og lite vann.

Fra plan til handling

Øvre Vollgate 11 er utviklet i tråd med Anthon Eiendoms bærekraftsstrategi, med mål om å redusere klimagassutslipp, fremme ombruk og sikre langsiktig ressursutnyttelse.

Gjennom å signere på eiendomssektorens strakstiltak for bærekraft, er byggeier opptatt av å gå fra ord til handling.

– Mål for bærekraft defineres i hvert prosjekt og i driften gjennom kontinuerlig miljøledelse. Utvikling av målbare miljøindikatorer for rapportering, er et annet innsatsområde, avslutter Baumann.

Prosjektet er også i prosess med å bli BREEAM-NOR-sertifisert.

Byggherre Anthon Eiendom har utviklet prosjektet i samarbeid med Perspektiv AS, Mad arkitekter, IARK, Fabian, Heiberg/Tveter og Stabil.