Månedens prosjekt: Øvre Vollgate 13

Gjennom en vellykket transformasjon er Øvre Vollgate 13 nå en moderne og bærekraftig kontorbygning med sjel. En meget høy grad av ombruk har kuttet klimagassutslippene kraftig og bygget er utformet slik at leietakere ikke behøver å rive ned og bygge opp innvendige løsninger for å tilpasse sitt behov. Kontorbygget viser at det er fullt mulig å rehabilitere et gammelt og energikrevende kontorbygg til å få energibruk på nivå med nær passivhus. Bygningen er sertifisert BREEAM-NOR Excellent.

Eiendommen, opprinnelig tegnet som et trykkeri av arkitekt Odd Nansen og oppført i 1938 for Aas og Wahls Boktrykkeri, eies i dag av Anthon Eiendom AS. Gjennom transformasjon er byggets funksjonalistiske karakter videreutviklet og supplert med et påbygg av en ny åttende etasje, samt etablering av to nye fløyer mot bakgården.

Ombrukte konstruksjoner og materialer

Ombruk og bevaring har fått mye oppmerksomhet i rehabiliteringen. Eksisterende betongsøyler og dekkekonstruksjoner av betong er bevart og rehabilitert. Eksisterende fasadekledning i naturelokserte aluminiumsplater er rehabilitert og remontert med detaljering tilpasset nye vinduer, dører og solskjerming.

Eksisterende fasadekledning av Porsgrunn kalkstein er renset og bevart. 150 gipsplater fra eksisterende bygg ble pent demontert og ombrukt. Eksisterende trappekjerner er bevart og benyttes som rømningstrapper.

– ­Klimagassberegninger viser at den store andelen bevaring gir 75 prosent lavere utslipp fra materialer sammenlignet med referansenivå for en ny kontorbygning av samme størrelse - bestående av kun nye materialer, forteller Fredrik Baumann, utviklingsdirektør i Anthon Eiendom.

Fleksible livsløpsløsninger med mindre utslipp i drift

Livssyklusperspektivet gjør seg gjeldende gjennom materialbruk og utviklers vektlegging av arealenes fleksibilitet og generalitet for å unngå skreddersøm for leietakere.

– Materialbruken er gjennomgående varige, solide materialer av høy kvalitet som tåler bruk og eldes med patina. Faste installasjoner som kaffebarer, toalettkjerner og ventilasjonsrom, er utformet og plassert slik at de skal bevares, ikke rives, bygges om eller flyttes ved ombygging for nye leietakere, forteller Baumann.

For å redusere klimagassutslipp fra materialer, skal ikke innvendige overflater skiftes ut for leietakertilpasning. Organiseringen av alle kontoretasjer er designet slik at ventilasjonsanlegg og elektriske føringer ikke må bygges om ved leietakertilpasninger. Spesiallagede «alt-i-ett»-flåter i himling for tekniske installasjoner følger et grid-system slik at belysning, akustisk demping og ventilasjon er ivaretatt innenfor alle tenkelige romsoneinndelinger.

– Den helhetlige formgivingen går som en rød tråd gjennom bygningen, og blir godt mottatt av leietakere. Alle plassbygde installasjoner har gjennomgående likt uttrykk. Det muliggjør fleksibel tilpasning av framtidige endringer i leietakerinndeling, fortsetter Baumann.

Energimerke grønn A

Gjennom tiltak i rehabilitering er energibehov i drift vesentlig redusert. Bygningen er oppgradert med delmålere for å sikre god energioppfølging og lav energibruk i drift. Målere er tilkoblet energioppfølgningssystem for måling av energi til oppvarming, ventilasjon, varmtvann, kjøling, vifter og pumper, belysning og utstyr.

En reversibel luft til vann varmepumpe har fått plass på taket. Varmepumpen varmer bygningen med lavtemperatur varme fra høst til vår, og kjøler bygningen på varme sommerdager.

I energisentralen er det en undersentral som leverer varme fra Oslo Celsio varme til tappevann hele året, og en eksisterende elektrisk kjele som er bevart. Muligheten for å velge mellom ulike energiforsyningsløsninger gjør bygningen energifleksibel og i stand til å fordele effekt på flere energibærere.

Levert energi er beregnet til 89 kWh/m2, som gir energimerke lysegrønn A.

– Energibruken siste tolv månedene er cirka 73 kWh per kvadratmeter, som viser energiytelse i drift som er under energikravet i Tek 17. Energibruken er også lavere enn beregnet, og ned mot passivhusnivå. Det er veldig gode tall for en oppgradert åttifemåring, forteller Baumann.

Mer lys og mer rom

Prosjektutviklingen har medført betydelig større og mer brukbare og fleksible arealer enn tidligere. Utformingen av påbyggene har økt brukerkvaliteten, ved å bringe dagslys inn fra flere retninger og gi utsyn til flere. Flere av etasjene har fått rause, attraktive terrasser til stor glede for brukere.

Bynatur med blått og grønt

Alle tekniske installasjoner er integrert i bygningen. Blågrønne takflater uten installasjoner håndterer overvann på egen eiendom, med minst mulig påslipp til offentlig ledningsnett. For å bidra til å styrke biologisk mangfoldet i området, er det installert naturtro insektshoteller, og blomstereng på takflatene med artsmangfold som dekker hele vekstsesongen fra vår til høst.

Fra ord til handling

Prosjektet har vært utviklet i tråd med bærekraftstrategien i Anthon Eiendom. Gjennom bruk av BREEAM-NOR ble de mest vesentlige innsatsfaktorene som materialer, energi, avfall og klimagassutslipp fanget opp.

– Ved å signere på eiendomssektorens strakstiltak for bærekraft, er selskapet også forpliktet til å gå fra ord til handling, sier Baumann.

Nabobygning står for tur

Med et hjerte for bevaring gjennom utvikling, er Anthon Eiendom allerede i gang med å oppgradere nabobygningen i Øvre Vollgate 11. Målene for bærekraft er satt tidlig, og prosjektet skal bruk BREEAM-NOR v.6 som miljøstyring.

Gjennom utstrakt sambruk mellom bygårdene i Øvre Vollgate, oppnås arealeffektive smarte løsninger. Deling av funksjoner som treningsrom med klatrevegg, kantine, møteromssenter, sykkelparkering, garderober, podcast-rom og prosjektrom gir miljøgevinst. Tilbudet av aktiviteter for den enkelte blir mer mangfoldig, og det oppnås godt naboskap ved at leietakere i nabobygninger blir kjent på tvers av adresser.

– Mange av suksesskriteriene og erfaringene fra nummer 13 tas med i prosjektutviklingen i neste bygg. Nummer 11 skal forbindes med, og ta del i, sambruk og fellesarealer i nummer 13, avslutter Baumann.

Arkitekter har vært Pushak AS og interiørarkitekt Iark AS.